Dans une longue série d'arrêts, la Cour suprême a toujours soutenu que les personnes qui traitent avec un mandataire doivent vérifier non seulement le fait qu'il s'agit d'un mandataire, mais aussi la nature et l'étendue de son autorité. Si ce principe doit être respecté puisqu'il est réputé inscrit dans la loi, il sert également de conseil pratique, notamment pour les personnes ayant l'intention d'acheter et de vendre des biens par l'intermédiaire de leurs représentants.
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Afin d'autoriser une autre personne à acheter ou à vendre des propriétés en votre nom, vous exécutez généralement un contrat d'agence ou émettez une procuration spéciale (SPA) en sa faveur.
L'agence fait référence à un contrat dans lequel une personne (le mandataire), s'engage à rendre un service ou à faire quelque chose en représentation ou au nom d'une autre (le mandant), avec le consentement ou l'autorité de cette dernière.
C'est une jurisprudence bien établie que l'agence est basée sur la représentation. À cet égard, la Cour suprême a déclaré que le mandataire agit au nom et au nom du mandant dans les matières relevant de sa compétence. De plus, les actes du mandataire ont le même effet juridique que s'ils étaient personnellement exécutés par le mandant.Ayala Land cimente son empreinte dans la florissante ville de Quezon Cloverleaf : la porte d'entrée nord de la région métropolitaine de Manille Le mauvais état de l'agriculture PH imputé à des politiques mal orientées
Ainsi, en règle générale, un mandataire qui agit dans le cadre de ses pouvoirs ne peut être tenu personnellement responsable vis-à-vis du tiers avec lequel il contracte.
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Comme la plupart des contrats, l'agence est consensuelle, c'est-à-dire que le mandant a l'intention de nommer l'agent, tandis que ce dernier a l'intention d'accepter la nomination et d'agir en conséquence. Le consentement à la création d'une relation d'agence peut être explicite ou implicite à partir des actes, du silence ou de l'inaction du mandant et de l'agent.
Alors que l'agence peut être orale, le Code civil exige qu'elle soit sous forme écrite dans certaines situations. Par exemple, le pouvoir de l'agent de vendre un terrain ou tout intérêt y afférent doit être donné par écrit. A défaut, la vente sera considérée comme nulle.
Entre-temps, une LSA, qui précise les actes qu'un mandataire est autorisé à accomplir et est nécessaire pour, entre autres : conclure tout contrat par lequel la propriété d'un immeuble est transmise ou acquise à titre gratuit ou à titre onéreux ; louer un bien immobilier à une autre personne pour plus d'un an; créer ou céder des droits réels sur des biens immobiliers ; et accomplir tout autre acte de domination stricte.
De plus, si le mandant en a l'intention, une SPA doit préciser que l'agent est autorisé à vendre et hypothéquer la propriété. En effet, le pouvoir spécial de vendre exclut le pouvoir d'hypothéquer, tandis que le pouvoir spécial d'hypothéquer exclut le pouvoir de vendre.
Notamment, le Code civil n'exige pas que la SPA soit écrite. Néanmoins, comme l'a jugé la Cour suprême, la SPA doit être dûment établie par des preuves autres que l'affirmation intéressée du prétendu agent qu'une telle autorité lui a été donnée, d'autant plus une SPA notariée, qui comporte la présomption de exécution.
Contrairement au pouvoir de l'agent de vendre un terrain ou tout intérêt sur celui-ci, le défaut d'exécuter un SPA dans l'une des transactions énumérées les rendra simplement inapplicables.
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Ainsi, en vertu du Code civil, les contrats conclus au nom d'autrui par une personne qui n'a ni autorité ni représentation légale, ou qui a outrepassé ses pouvoirs, sont inexécutables, c'est-à-dire qu'ils restent valables, mais ne peuvent être exécutés par le tiers. Le mandant présumé peut toutefois ratifier expressément ou implicitement la transaction avant qu'elle ne soit révoquée par la partie contractante.
De plus, une procuration générale, et non une SPA, est plutôt exécutée si elle n'énumère aucun des actes mentionnés ou est autrement formulée en termes généraux.
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Contrairement à une SPA, une procuration générale ne couvre que les actes d'administration, qui se réfèrent aux actes accomplis dans le cadre des affaires.
Une procuration générale existe même lorsqu'elle doit indiquer que : le mandant ne refuse aucune procuration au mandataire ; l'agent peut exécuter les actes qu'il juge appropriés ; ou le mandataire est autorisé à exercer une gestion générale et illimitée.
Qu'elles soient générales ou spéciales, les procurations sont généralement interprétées de manière stricte. Ainsi, les tribunaux n'inféreront ni ne présumeront de larges pouvoirs à partir de ces documents, qui n'incluent pas les biens ou le sujet sur lesquels l'agent est autorisé à agir.