Vous rêvez de développer un projet mais la propriété est classée en terres agricoles ?
Votre rêve n'est peut-être qu'à quelques documents de devenir une réalité étant donné les récentes modifications apportées aux Règles globales sur la conversion de l'utilisation des terres de 2002 par le Département de la réforme agraire (DAR).
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Définir la conversion de l'utilisation des terres
La conversion de l'utilisation des terres est définie comme l'acte ou la méthode de modification de l'utilisation physique actuelle d'une parcelle de terre agricole à des fins non agricoles ou pour la même utilisation agricole mais autre que la culture du sol ainsi que la culture de cultures et d'arbres approuvés par DAR.
Cependant, il est important de noter que la conversion de l'utilisation des terres est différente du reclassement. Par rapport à la conversion de l'utilisation des terres, le reclassement est l'acte de spécifier le potentiel des terres agricoles à utiliser à des fins non agricoles. Cependant, cela ne permet pas automatiquement à un propriétaire foncier d'utiliser la même terre agricole pour un usage différent. Une terre convertie donne quant à elle au propriétaire foncier un droit réel d'utiliser une terre agricole précédemment classée dans son utilisation convertie, désormais prévue. Ceci est conforme à la section 65 du DAR de la loi de la République n° 6657, telle que modifiée par le décret exécutif (EO) 129-A, et le paragraphe (13), section 3, titre XI du Code administratif révisé de 1987, autrement connu sous le nom d'EO No. 292.PAL annule les vols vers l'Arabie du 9 au 13 juillet Les clients sont désormais autorisés à ouvrir des comptes PNB en ligne Le mauvais état de l'agriculture PH imputé à des politiques mal orientées
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Des terres agricoles sont-elles éligibles pour une conversion d'utilisation des terres?
La réponse courte est non. La réponse longue, cependant, est divisée en trois catégories : les terres convertibles, les zones non négociables pour la conversion et les zones très restreintes pour la conversion.
Les terres agricoles éligibles à la conversion doivent être reclassées en utilisations non agricoles telles que commerciales, industrielles et résidentielles par l'intermédiaire de l'unité gouvernementale locale ou via une proclamation présidentielle, conformément à la RA n° 6657 en vigueur le 15 juin 1988. Pour les terres agricoles reclassées avant juin 15, 1988, cependant, les directives du DAR sur l'obtention d'une autorisation d'exemption devraient s'appliquer.
Les zones non négociables pour la conversion peuvent être subdivisées en deux catégories. Les premières sont les terres agricoles classées dans le cadre du système national intégré d'aires protégées (NIPAS) tel que déterminé par le ministère de l'Environnement et des Ressources naturelles (DENR). La deuxième catégorie comprend les terres irriguées et irrigables et les terres agricoles avec des installations d'irrigation existantes telles que définies par l'Administration nationale de l'irrigation (NIA).
Enfin, les zones fortement contraignantes pour la conversion sont les suivantes : les terres irrigables avec un engagement ferme de financement, mais non couvertes par des projets d'irrigation ; terres cultivées agro-industrielles; les hautes terres ou les zones d'une altitude de 500 mètres et plus présentant un potentiel pour la culture de cultures de grande valeur ou semi-tempérées ; les terres avec avis d'évaluation et d'acquisition des terres, et ; les terres situées dans des zones critiques pour l'environnement (ZCE) ou impliquées dans des projets critiques pour l'environnement (PCE).
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Hormis les projets de logements autorisés, les terres agricoles très restrictives pour la conversion et d'une superficie supérieure à cinq hectares devraient être soumises aux délibérations du Comité technique d'utilisation des terres (PLUTC) du Conseil présidentiel de réforme agraire (PARC).
Processus rationalisés
Par le biais de son ordonnance administrative (AO) n° 1, série de 2019, le département a désormais révisé ses directives et méthodes visant à rationaliser le long processus de conversion de l'utilisation des terres aux Philippines. Cela a été fait en modifiant des dispositions spécifiques sur l'AO n° 1, série de 2002 dans l'espoir d'accélérer le processus des cas de conversion des terres.
Pour commencer, seul le propriétaire foncier ou son représentant dûment autorisé peut demander une conversion d'affectation des terres et soumettre toutes les pièces justificatives. Cependant, les terres agricoles à convertir qui ont été acquises en vertu de la RA 6657 ne seraient autorisées que si le demandeur est également le bénéficiaire de la réforme agraire. Le bénéficiaire doit également payer le prix total du terrain.
Pour accélérer le traitement, les dernières directives ont également éliminé certaines exigences relatives à la conversion de l'utilisation des terres, telles que le certificat du ministère de l'Agriculture (DA); le Certificat de Conformité Environnementale (ECC) du DENR, sous certaines conditions, et ; une subvention de conversion pour les zones à utiliser comme sites de réinstallation ou de réinstallation pour les communautés déplacées après une calamité déclarée au niveau national, à condition qu'elles ne fassent pas partie des zones stratégiques de développement de l'agriculture et de la pêche (SAFDZ).
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Avec les dernières modifications, les copies électroniques des titres fonciers sont désormais acceptées pour confirmer la propriété foncière et ses propriétaires enregistrés au lieu de copies certifiées conformes. Cependant, les localités suivantes ne sont pas couvertes par cet amendement spécifique : Basilan (Isabela) ; Batanes (Basco) ; Cadix Ville; Cagayan (Tuao) ; la ville de Dapitan ; Nègre occidental ; Province de Tawi-Tawi (Bongao) ; Ville de Silay et ; Sulu (Jolo).
Vers des transactions publiques plus fluides
Simplifier les grandes lois telles que les Règles globales sur la conversion de l'utilisation des terres de 2002 est une excellente méthode d'exécution, grâce à l'initiative du ministère. Cependant, il ne s'agit pas simplement d'éviter des frais supplémentaires mais inutiles pour obtenir des autorisations individuelles. Au lieu de cela, des modifications d'objectifs similaires permettront au pays de développer un cadre global de politique foncière qui utilise le développement agricole vers une croissance économique durable.
L'auteur est l'architecte principal de Fulgar Architects, un cabinet d'architectes aidant les promoteurs immobiliers locaux et internationaux à se lancer dans des spécialités de planification et de conception uniques et diversifiées pour l'immobilier, les hôtels, les condominiums, les développements commerciaux et de canton à usage mixte avec une poursuite de la méta- moderne dans la prochaine architecture philippine